ĐỂ TRÁNH RỦI RO TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ( Phần 01 )

Đầu tư luôn kèm theo rủi ro, dù ít dù nhiều. Bởi, không có điều gì mà chúng ta có thể lường trước được. Và hợp đồng đặt cọc là giao kết sẽ bảo vệ được quyền lợi cho người mua, và lẫn người bán. Qua những giao dịch, qua những lần bản thân có thiếu sót, mình đã ghi nhớ sâu sắc việc viết hợp đồng đặt cọc quan trọng như thế nào. Và, mình ghi lại, nay mình chia sẻ ở đây để tránh rủi ro trong hợp đồng đặt cọc. 

I. Thông tin chủ đất, sổ hồng, người nhận đặt cọc

Khi ký hợp đồng cọc, 02 bên đều là chính chủ thương thảo là đảm bảo nhất (người đứng tên trên sổ và người mua). Anh chị mua xem qua thông tin trên sổ hồng gốc, xem thông tin trên CCCD đúng thông tin là chủ đất đang ngồi đối diện mình hay không.

Trường hợp người bán ủy quyền cho người khác nhận đặt cọc, thì phải có giấy Ủy quyền có công chứng.

II. Nội dung hợp đồng đặt cọc

Nội dung hợp đồng đặt cọc cần được ghi rõ ràng, chặt chẽ. Thông thường nếu giao dịch qua sàn bất động sản, mỗi sàn đã có ghi sẵn các mục này về điều khoản ràng buộc giữa 2 bên (bán và mua). Ngoài những trách nhiệm và quyền lợi ghi sẵn trong hợp đồng đặt cọc của sàn giao dịch, hoặc là những mẫu hợp đồng đặt cọc có sẵn, thì 2 bên đôi khi có phát sinh thêm các điều khoản cụ thể và cần được ghi chi tiết trong hợp đồng đặt cọc. 

Những thông tin cơ bản cần được kiểm tra kỹ lưỡng

1. Thông tin về thửa đất : số tờ, số thửa, diện tích tổng, diện tích thổ cư, chiều ngang, chiều dài, Số vào sổ cấp GCN, Ngày cấp giấy CNQSDĐ.
2. Số tiền đặt cọc (số và chữ)
3. Số tiền thanh toán khi công chứng chuyển nhượng (số và chữ).
4. Thời gian cụ thể ngày đặt cọc và ngày công chứng chuyển nhượng.
5. Nếu có phương thức thanh toán từng đợt thì ghi rõ số tiền thanh toán và ngày thanh toán.

Những điều khoản quan trọng cần có

1. Thỏa thuận việc đóng tiền thuế, phí do bên nào chi trả (thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, lệ phí trước bạ)
2. Bàn giao đất ranh mốc rõ ràng và hiện trạng mong muốn bàn giao (đất trống chẳng hạn, đất có cây gì thì ghi rõ có bàn giao cây gì hoặc đất có nhà thì cần có hoàn công).
3. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bên bán cam kết thửa đất (STST) không có tranh chấp, không chồng ranh, không lấn ranh, không bị kê biên, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
4. Bên mua đã xem xét ký, biết rõ về tình trạng pháp lý của thửa đất
5. Ghi rõ thời gian và địa điểm công chứng, sang tên (tên, địa chỉ của văn phòng công chứng)
6. Người mua chuyển tiền mặt/hoặc qua số tài khoản: cụ thể STK/ tên chủ tài khoản/chi nhánh ngân hàng.
7. Trường hợp bất khả kháng xảy ra như thiên tai, tai nạn thì 2 bên thống nhất về thời gian vào 1 ngày cụ thể khác.

Kèm những nội dung: cam kết thực hiện hợp đồng của 02 bên; Xử lý tiền đặt cọc cụ thể nếu 01 trong 02 bên vi phạm; Những thỏa thuận chung khác. Thường thì mỗi sàn giao dịch đã có điều khoản được biên sẵn dựa theo luật để đảm bảo quyền lợi của 02 bên. Cả người bán và người mua cùng đọc.

Dù sao thì dĩ hòa vi quý vẫn là hay nhất, quyết định mua đất không phải ngày 1 ngày 2, cũng không phải nhắm mắt chọn môi giới để được giới thiệu. Tin tưởng nhau, giao dịch vui vẻ, tối về ngủ ngon. Mong những chia sẻ trên hữu ích với một ai đó. Những điều mình không kiểm soát được thì không bàn tới, còn những gì mình kiểm soát được hoặc kiểm soát được 1 phần thì vẫn cố gắng làm sao để tránh rủi ro nhất có thể.

Đối với hợp đồng cọc mà sổ hồng người bán đang vay tại ngân hàng, thì cần thêm vài thao tác quan trọng khác. Bài viết sau mình sẽ viết nhé cả nhà.